Нежилые помещения
АННЭКСУС — правовой эксперт в области сопровождения сделок с недвижимостью
Жилые помещения
 

Признание права собственности через суд

Ряд сделок с недвижимостью, например, ипотека, аренда недвижимости и др. подлежат государственной регистрации. Об этом, правда косвенно, упоминается в пункте 3 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Косвенно потому, что в этом пункте говорится об органе, который осуществляет госрегистрацию, и указывается, что этот орган осуществляет регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. О сделках также упоминается в статье 164 Гражданского кодекса, в которой говорится о том, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации в порядке и в случаях, предусмотренных статье 131 кодекса и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако ни указанная статья 131, ни Закон о госрегистрации не содержат перечня сделок, которые подлежат регистрации. В статье 4 Закона о государственной регистрации имеются ссылки на упоминание о сделках с недвижимостью в статьях 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса. 131 и 164 статьи уже упоминались, а вот в 130 и 132 статьях никаких упоминаний о регистрации сделок с недвижимостью вообще нет. Получается, что все эти статьи просто отсылают друг к другу и не содержат перечня сделок с недвижимость, которые подлежат государственной регистрации. То есть, получается, что правовое урегулирование этого вопроса не продумано.

В связи с этим требование о государственной регистрации признается только для тех сделок, в отношении которых это требование является обязательным. Это положение отражено и в пункте 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ № 59 от 16 февраля 2001 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В этом письме указывается, что соглашения, определяющие размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежат обязательной госрегистрации, так как необходимость этой регистрации не предусмотрена законами.

Получается, что обязательность государственной регистрации устанавливается только законодательно. Участники сделки не могут устанавливать или отменять государственную регистрацию в соответствие с условиями договора. Это положение было отмечено в 5-ом пункте указанного информационного письма, где приводится пример того, как осуществляющее государственную регистрацию учреждение юстиции отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи земли, мотивировав отказ тем, что закон не предусматривает государственной регистрации такого договора. Стороны договора купли-продажи обратились в учреждение юстиции за государственной регистрацией, мотивировав ее тем, что в договоре содержится условие в том, что договор вступает в силу со дня его государственной регистрации. Учреждение юстиции отказало им, мотивировав в свою очередь отказ тем, что согласно пункту 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации следует, что данный договор государственной регистрации не подлежит. Признание права собственности через суд отказал сторонам в удовлетворении их иска к учреждению юстиции. Государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется только в случаях, установленных законом, причем если статья 4 Закона о государственной регистрации предусматривает ее, то регистрация считается обязательной. Гражданский кодекс не предусматривает государственную регистрацию купли-продажи недвижимости. Само включение в договор пункта о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации противоречит законодательству, в частности нормам Гражданского кодекса. На основании этого в государственной регистрации и было отказано».
Те сделки, которые подлежат государственной регистрации, считаются заключенными с момента их регистрации. В Гражданском кодексе указаны эти сделки. Их можно поделить на две группы: сделки с отчуждением недвижимого имущества (с переходом права собственности) и сделки без отчуждения (без перехода права собственности). Однако при этом в договоре отсутствуют четкие указания на то, какие все-таки сделки подлежат государственной регистрации. Согласно общим правилам при совершении сделки с недвижимостью переход права собственности регистрируется, а сама сделка – нет. Исключение составляют только сделки с куплей-продажей жилых помещений (согласно пункту 558 Гражданского кодекса), которые подлежат госрегистрации. Мотивировать необходимость двойной государственной регистрации в случае с жилыми помещениями особой социальной значимостью таких сделок нельзя, так как государственная регистрация не есть возможность проверки дееспособности участников сделки или соответствие их воли волеизъявлению.

Аналогично государственной регистрации подлежит переход права собственности при договоре купли-продажи предприятия, а также и сам договор.

Во всех этих случаях совершаются, по сути, два регистрирующих действия: регистрация самой сделки и регистрация права собственности приобретателя, будь то покупатель, одаряемый, плательщик ренты или кто еще. Причем эти два регистрационных действия производятся не одновременно: сначала регистрируется сделка, а уж потом – переход права.



Возврат к списку

© 2008—2016, http://law-realty.ru
Сопровождение сделок с недвижимостью.
г. Москва, ул. Композиторская, д. 17
Тел.: (495) 223-32-18