Нежилые помещения
АННЭКСУС — правовой эксперт в области сопровождения сделок с недвижимостью
Жилые помещения
 

Право собственности, предварительный договор, вексель

Для того, чтобы дать будущим новоселам в многоквартирных домах определенные серьезные гарантии, строительство жилья следует вести в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ. Но, как правило, большинство домов строится с использованием «серых схем», которые ничего новоселам не гарантируют. Избежать проблем с такими квартирами очень сложно, но знать об этих «серых схемах» полезно.
Все такие схемы можно разделить на две группы.
Первая группа – схемы по предварительному договору. Фактически он представляет собой обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, обязательно заключит с покупателем основной договор – договор купли-продажи. Если речь идет о готовом доме, то фирма также может использовать такую схему для того, чтобы платить меньше налогов. В случае этой схемы жилье вы получаете сразу, и единственный сохраняющийся риск – время, в течение которого будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Когда вы отдаете деньги, вы платите не за квартиру, а за обещание, что ее вам оформят в собственность. Если в дальнейшем застройщик не передаст вам в собственность недвижимое имущество, то в лучшем случае вы сможете через суд вернуть вложенные деньги. И в таком случае, вы фактически покупаете для застройщика квартиру, так как он строит дом на ваши средства и регистрирует недвижимость на себя. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а следовательно,  и ничтожной, и в таком случае настаивать в суде на предоставление вам построенного жилья вы не можете. А в случае, если застройщик вдруг продаст квартиру, обещанную вам, другому лицу, именно это лицо (как покупатель) будет считаться добросовестным приобретателем жилья. И, соответственно, в этом случае вы также лишаетесь права требовать передачи квартиры.
Один из распространенных видов предварительного договора – приобретение векселя на сумму стоимости новостройки. В векселе нет никакой информации об объекте недвижимости, и не может быть. Согласно Гражданскому кодексу РФ получить деньги на основании предварительного договора нельзя, а фирме-застройщику деньги нужны здесь и сейчас. Поэтом вместо договора купли-продажи квартиры заключается договор купли-продажи векселя. Но использование векселей в этом случае является способом отхода застройщиком от закона о необходимости заключения с гражданами договора долевого участия в строительстве в случае, если они намерены привлекать денежные средства граждан для строительства жилья. В этом случае вы как будто одалживаете деньгифирме, а она обязуется вернуть вам их в виде квартиры. Обычно срок погашения кредита составляется три года. Но ведь дом строится год-полтора… Действительно, потребовать возврата денег вы не можете до истечения трехлетнего срока. Получив на руки вексель, вы ждете, когда построят дом, но застройщик не имеет перед вами никак обязательств по срокам строительства, и если сдача дома затягивается, вы не имеете права на получение неустойки.
В случае, если вам предлагают оплатить квартиру в форме покупки векселя, срок погашения векселя должен совпадать с крайней датой регистрации вашего права собственности на квартиру.
Однако, следует также помнить, что согласно Гражданскому кодексу РФ вексель  - обязательство, которое ничем не обусловлено. Нет никаких гарантий, что с наступлением срока погашения вместо квартиры застройщик не вернет вам деньги, которые вы заплатили, обычно без процентов, а в случае их установления – с процентами. Но с учетом инфляции вы получите значительно меньшую сумму, чем вы платили. Не исключено также, что фирма-векселедатель просто растворится в воздухе.
Если все таки  вы решили приобрести вексель, то лучше остановиться на тех из них, срок погашения которых – не больше года. Это позволит вам упрочить отношения с застройщиком, а также поможет вернуть деньги до того, как они обесценятся.
Споры, связанные с приобретением квартир в новостройках по предварительным договорам, очень распространены. Они касаются и возврата денежных средств, и признания права собственности на жилье.
Если возник спор, следует помнить, что основным моментом, который следует доказать, является те фактические отношения, в которые должны были вступить стороны. Только если имеются доказательства этих обстоятельств, суд вправе встать на сторону дольщика.
Так как споры по предварительным договорам стали распространенными сравнительно недавно, Верховный суд РФ не издал пока никаких обобщений и указаний по этому поводу, в связи с чем для решения этих споров лучше всего обратиться к квалифицированным юристам, а не пытаться сделать это самостоятельно.



Возврат к списку

© 2008—2016, http://law-realty.ru
Сопровождение сделок с недвижимостью.
г. Москва, ул. Композиторская, д. 17
Тел.: (495) 223-32-18