Нежилые помещения
АННЭКСУС — правовой эксперт в области сопровождения сделок с недвижимостью
Жилые помещения
 

Отчет по праву собственности на достроенный этаж

1. Так как жесткие законодательные регламентации по отношениях, возникающим в случае появления нового объекта недвижимости на арендованном имуществе, отсутствуют, то условия, при которых возникают права собственности на эту недвижимость арендатора, таковы:
- фиксированная арендная плата, то есть в договоре аренды не должно быть пункта, в котором оговаривается уменьшение арендной платы соразмерно расходам на улучшения и пр.
- новый объект недвижимости должен быть построен за счет арендатора;
- должен быть заключен договор подряда на реконструкцию от имени арендатора;
- арендодатель должен дать разрешение на осуществление реконструкции (строительства), не сопровождаемое никакими условиями;
- специализированные органы должны дать разрешение на реконструкцию (строительство);
- вновь возникшее нежилое помещение должно быть использовано единолично и самостоятельно в соответствии с функциональным назначением;
- должны быть фактические расходы на содержание вновь возникшего нежилого помещения.

2. Вариантом, когда признание права собственности на нежилое помещение признаются за арендатором, является заключение договора об инвестировании, в результате которого субъект инвестиционной деятельности приобретает право собственности на помещение.
Статья 3 Федерального закона №39-ФЗ от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» признает за объектами капитальных вложений находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и/или модернизируемого имущества. Получается, что согласно Закону об инвестиционной деятельности, здание, которое находится в частной собственности, может быть объектом инвестирования.
В статье 6 указанного Закона об инвестиционной деятельности говорится и о том, что инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений. В результате деятельности по реконструкции здания инвестор становится собственником объекта в части вложенных в него инвестиций.

3. Отношения сторон по договору аренды корректируются с момента регистрации права собственности арендатора на достроенной нежилое помещение и с учетом изменений, вносимых собственником здания (арендодателем) в документы, который идентифицируют иззменения.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды в обязательном порядке указываются данные, которые позволяют установить, какое здание подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Предмет договора аренды здания должен совпадать со зданием как объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Государственную регистрацию следует производить согласно пункту 24 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правила эти утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года №219.

4. После окончания срока действия договора аренды возникает ситуация совместного пользования зданием. Тут уместно установление ряда сервитутов в соответствии со статьями 274, 277 ГК РФ. Так как неминуемо возникнет ситуация, когда один совладелец будет испытывать неудобства от другого совладельца, данное совместное владение уместно перевести в форму возмездного договора, согласно которому терпящая сторона вознаграждается, и, следовательно, заинтересована в соблюдении сервитута.

© 2008—2016, http://law-realty.ru
Сопровождение сделок с недвижимостью.
г. Москва, ул. Композиторская, д. 17
Тел.: (495) 223-32-18