Нежилые помещения
АННЭКСУС — правовой эксперт в области сопровождения сделок с недвижимостью
Жилые помещения
 

Право собственности на достроенный этаж арендованного здания

Зачастую арендаторы, длительное время проживающие на арендуемой жилплощади или арендующие какое-либо здание, производят улучшение имущества. Возникают ситуации, когда очень сложно определить, отделимо или неотделимо произведенное арендатором улучшение и является ли оно на самом деле улучшение или уже даже новым объектом недвижимости.

Рассмотрим в качестве примера следующую ситуацию. Арендатор арендовал у арендодателя здание. С согласия последнего в здании была произведена достройка еще одного этажа за счет арендатора.
Какие могут возникнуть тут проблемы и вопросы?

Во-первых, являются ли достроенные нежилые помещения отделимыми улучшениями?
Согласно статье 623 Гражданского кодекса РФ отделимые улучшения, произведенные арендаторов арендованного имущества, являются его собственностью. Если, конечно, иное не оговорено в договоре. Если арендатор произвел улучшение, которое невозможно отделить от имущества без вреда для него, то после прекращения договора арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. Опять же, если иное не предусмотрено договором.

В итоге получается, что неотделимое улучшение – улучшение, которое нельзя отделить от имущества без причинения ему вреда. Но в статье 623 ГК РФ не указывается, определяется ли отделимость или неотделимость физическими свойствами вещи. Например, в статье 133 ГК РФ указывается, что вещь, раздел которой невозможен без изменения ее назначения, считается неделимой. Получается, что не существует законодательного запрета на признание улучшения отделимым в случае возможности его юридического обособления «без вреда для имущества». Согласно пункту 6 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилое помещение представляет собой самостоятельный объект недвижимости, который входит в состав здания или сооружения. Нежилым помещениям и прочим составляющим зданий и сооружений присваивается свой собственный кадастровый номер по форме 1-3.

Получается, что возможность юридической индивидуализации нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости предусмотрена, а, следовательно, данные объекты юридически отделимы друг от друга.

Таким образом, можно сделать вывод о предусмотренной возможности юридической индивидуализации нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости, а следовательно, и о юридической отделимости данных объектов.

Второй возникающий вопрос – каков объем прав у арендатора и арендодателя в отношении достроенного этажа и нежилых помещений в нем?
Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя по закону и на основании правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации имущества. Регистрация созданного объекта недвижимости осуществляется на основании документов, которые подтверждают факт его создания, в частности разрешений на строительство и акта госкомиссии по вводу объекта в эксплуатацию. Кроме того, для регистрации необходимы также такие документы, как:
— документы, подтверждающие наличие прав на земельный участок (в данном случае будет являться договор аренды (по правилам ст. 652 ГК РФ));
— справку об источниках финансирования строительства (как доказательство отсутствия прав третьих лиц на объект).
Если право собственности на нежилое помещение признается за арендатором, то возникает ситуация, подобная той, какая возникает, когда собственником многоквартирного дома является лицо, отличное от собственников расположенных в доме квартир. Собственником здания как цельного объекта является арендодатель, а собственником нежилого помещения – арендатор.

Анализ материалов судебной практики показывает, что до настоящего времени нет однозначного мнения относительно критериев отделимости или неотделимости. В ряде случаев признается возникновение нового объекта недвижимости, а иных случаях право собственности признается за арендатором, поскольку строительство осуществлялось в рамках договора аренды.

Наиболее очевидным является признание права собственности на достройку за арендодателем с возмещением в пользу арендатора стоимости улучшений арендованного имущества. Но в таком случае улучшения признаются неотделимыми. Как же их определить.

Новый объект недвижимости может быть создан как при изначальном строительстве, так и в процессе реконструкции. Что понимается под последней? Реконструкция согласно пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, показателей производственной мощности, площади и объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Прямо предусмотрена возможность строительства нового объекта недвижимости с использованием старого Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 8 декабря 2004 года № Ф08-5845/04, в котором в качестве доказательства этого приводится договор подряда на реконструкцию, локальная смета на строительные работы, а также техпаспорт БТИ на здание до его реконструкции.

Согласно Градостроительному кодексу РФ реконструкция является самостоятельным видом строительных работ. В постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июля 1998 года № Ф08-1103/1198 говорится о том, что «по своей природе строительство является созданием новой вещи, а не улучшением имущества». Следовательно, в этом случае применяются институты о строительстве, а не об аренде. Распоряжение Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 года №396-р рассматривает встроенно-пристроенную часть в качестве нежилого помезения. Другое распоряжение Госкомимущества РФ №217-р от 5 февраля 1993 года включает под понятие нежилого помещения здания, сооружения, нежилые помещения, в том числе и встроенно-пристроенные.

Получается, что достройка арендаторов в своих целях дополнительного этажа является по сути постройкой нового объекта недвижимости — нежилого помещения, которое располагается на достроенном этаже.

© 2008—2016, http://law-realty.ru
Сопровождение сделок с недвижимостью.
г. Москва, ул. Композиторская, д. 17
Тел.: (495) 223-32-18